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亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯的私有化收購(gòu)案終于塵埃落定。歷時(shí)半年多，普洛斯高管團(tuán)隊(duì)作為投資方之一，聯(lián)合中國(guó)內(nèi)地知名開(kāi)發(fā)商萬(wàn)科集團(tuán)以及厚樸、高瓴資本、中銀集團(tuán)，以3.38新加坡元/股、總代價(jià)約159億新元（約790億元人民幣），成功收購(gòu)新加坡上市企業(yè)普洛斯的全部股份。這將是亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購(gòu)，也將毫無(wú)懸念地成為中國(guó)物流地產(chǎn)發(fā)展史上的里程碑。

中國(guó)電商崛起帶旺物流地產(chǎn)行業(yè)

所謂物流地產(chǎn)，是指經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)現(xiàn)代化的物流設(shè)施的載體，是出于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)利潤(rùn)的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶(hù)需要，選擇一個(gè)合適的地點(diǎn)，投資和建設(shè)企業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設(shè)施。物流地產(chǎn)屬于工業(yè)地產(chǎn)的范疇,指投資商投資開(kāi)發(fā)的物流設(shè)施,比如物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等等,這里的投資商可以是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、物流商、專(zhuān)業(yè)投資商。現(xiàn)代物流地產(chǎn)的范疇包括物流園區(qū)、物流倉(cāng)庫(kù)、配送中心、分撥中心等物流業(yè)務(wù)的不動(dòng)產(chǎn)載體。與傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比,它更強(qiáng)調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。

當(dāng)前，中國(guó)電子商務(wù)的爆發(fā)式增長(zhǎng)刺激了國(guó)內(nèi)物流體系的整體升級(jí)，房地產(chǎn)企業(yè)也想尋求多元化分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，而資本機(jī)構(gòu)又在積極尋找穩(wěn)定回報(bào)的投資機(jī)會(huì)等多方因素造就了我國(guó)物流地產(chǎn)蓬勃發(fā)展。 ? ?

從廣義概念上，物流地產(chǎn)是能夠利用物流產(chǎn)業(yè)的物業(yè)或區(qū)域土地、平臺(tái)、物流金融、信息、功能等資源，通過(guò)策劃實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化的物流資源平臺(tái)的整合體。物流地產(chǎn)具備投資相對(duì)優(yōu)質(zhì)、政策支持、穩(wěn)健增值的特征，但回報(bào)期、經(jīng)營(yíng)變數(shù)、管理控制是專(zhuān)業(yè)技術(shù)，雖說(shuō)利弊同在，但利遠(yuǎn)大于弊。按照商業(yè)地產(chǎn)的邏輯，物流地產(chǎn)的資金前期投入相對(duì)較少，但投資回報(bào)周期長(zhǎng)，換來(lái)的優(yōu)勢(shì)是相對(duì)穩(wěn)定，其投資回報(bào)不如商業(yè)地產(chǎn)來(lái)得簡(jiǎn)單或“粗暴”，這導(dǎo)致策劃者、規(guī)劃者或開(kāi)發(fā)商急功近利，最終落實(shí)到項(xiàng)目上“不接地氣”。

而物流地產(chǎn)要“接地氣”，只有與所在區(qū)域本身的資源稟賦充分結(jié)合。首先要從實(shí)際出發(fā)考慮本地區(qū)設(shè)立物流園區(qū)的必要性和可行性；其次物流園區(qū)規(guī)劃應(yīng)從整個(gè)城市物流系統(tǒng)協(xié)調(diào)性發(fā)展的需要出發(fā)，而不能喜“新”厭“舊”。第三應(yīng)以節(jié)約用地、提升城市物流功能為宗旨。最后，要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作。在整個(gè)物流園區(qū)規(guī)劃中，既要政府牽頭統(tǒng)一規(guī)劃和指導(dǎo)協(xié)調(diào)，又要堅(jiān)持市場(chǎng)化運(yùn)作的原則。因此，電商時(shí)代下的發(fā)展風(fēng)投、保險(xiǎn)、信托以及基金都試圖涌入物流地產(chǎn)，所謂“無(wú)利不起早”，這是利益驅(qū)使的法力。

近年來(lái)，全國(guó)整體優(yōu)質(zhì)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的平均租金已連續(xù)上漲。有相關(guān)研究表明，物流地產(chǎn)投資回報(bào)率已達(dá)到8%以上，實(shí)際策劃與運(yùn)作得當(dāng)?shù)捻?xiàng)目是完全超過(guò)或大大可超過(guò)的。而在電商物流時(shí)代，物流地產(chǎn)企業(yè)一方面要增強(qiáng)物流專(zhuān)業(yè)技能，練好內(nèi)功，“適合自己的，就是最好的模式”。另一方面要專(zhuān)注于核心業(yè)務(wù)，要清晰發(fā)展思路，不要過(guò)度商業(yè)地產(chǎn)化。尤其在大數(shù)據(jù)時(shí)代，企業(yè)想提高運(yùn)營(yíng)效率，可嘗試輕資產(chǎn)擴(kuò)大化、運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)彈性化、業(yè)務(wù)模式平臺(tái)化、監(jiān)控可視化等。

有數(shù)據(jù)顯示，2017 年至少有254億美元的中國(guó)資本投向了物流地產(chǎn)。仲量聯(lián)行華東區(qū)物流地產(chǎn)部總監(jiān)黃暉認(rèn)為，電商零售業(yè)的蓬勃發(fā)展將繼續(xù)推動(dòng)物流地產(chǎn)市場(chǎng)的興盛，在投資市場(chǎng)的交易規(guī)模也有望逐年增長(zhǎng)。所以，亞洲最大的物流地產(chǎn)商普洛斯在最近的投資，可謂當(dāng)今全球物流地產(chǎn)的翹楚。目前，物流地產(chǎn)商普洛斯在中國(guó)、日本、巴西和美國(guó)等地持有或管理的物流地產(chǎn)面積約5500萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)價(jià)值約410億美元。尤其在中國(guó)，普洛斯其市場(chǎng)份額超過(guò)第2到第10名的總和，處于絕對(duì)領(lǐng)先地位。同時(shí)，普洛斯在日本、巴西的市場(chǎng)份額均排名第一，在美國(guó)排名第二。除了物流地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)，普洛斯的業(yè)務(wù)還涉及物流地產(chǎn)基金管理。

鮮為人知的是，這個(gè)物流業(yè)大鱷成立至今不過(guò)十年之久。2008年，當(dāng)時(shí)處于困境中的美國(guó)巨頭Prol ogis集團(tuán)將其位于中國(guó)和日本的資產(chǎn)出售組建成普洛斯公司，一度舉步維艱。好在生逢其時(shí)，中國(guó)電商零售業(yè)的起步和發(fā)展給了倉(cāng)儲(chǔ)物流行業(yè)起死回生的絕佳機(jī)會(huì)。十年間，借著中國(guó)電商零售業(yè)飛速發(fā)展、物流空間需求迅猛增加的歷史性契機(jī)，普洛斯的資產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹、快速成長(zhǎng)，逐漸發(fā)展成全球領(lǐng)先的物流業(yè)巨無(wú)霸，目前，普洛斯的資產(chǎn)組合包括中國(guó)大內(nèi)地8個(gè)城市中的252個(gè)物流園區(qū)，共計(jì)達(dá)5.3億平方米。

物流地產(chǎn)潛力巨大未來(lái)市場(chǎng)可觀

前不久，東百集團(tuán)也發(fā)布公告稱(chēng)，擬與關(guān)聯(lián)人平潭睿信投資管理合伙企業(yè)分別出資人民幣8100萬(wàn)元和900萬(wàn)元，共同投資設(shè)立東百瑞興資本管理有限公司。東百集團(tuán)表示，新設(shè)公司將主要負(fù)責(zé)公司物流地產(chǎn)項(xiàng)目的管理及運(yùn)營(yíng)，本次交易有利于進(jìn)一步完善管理團(tuán)隊(duì)激勵(lì)機(jī)制，有效推動(dòng)公司物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利拓展。而在此前，除阿里巴巴旗下菜鳥(niǎo)、京東物流等電商企業(yè)大肆布局外，萬(wàn)科、綠地、萬(wàn)通、華夏幸福、合生創(chuàng)展等地產(chǎn)企業(yè)和平安集團(tuán)也都紛紛擴(kuò)圍，進(jìn)軍物流地產(chǎn)。 ? ?

據(jù)有關(guān)資料顯示，萬(wàn)科于2015年6月撤銷(xiāo)了物流地產(chǎn)事業(yè)部，專(zhuān)門(mén)成立了萬(wàn)科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司。目前，萬(wàn)科在貴陽(yáng)、武漢、上海、沈陽(yáng)、長(zhǎng)沙、成都等地已正式獲得6個(gè)物流地產(chǎn)項(xiàng)目。對(duì)此，萬(wàn)科前高級(jí)副總裁毛大慶曾在萬(wàn)科獲得廊坊項(xiàng)目后表示，隨著城市化水平的提升，貨物流轉(zhuǎn)的效率提高，成本變低，物流產(chǎn)業(yè)變成了人們城市生活非常重要的環(huán)節(jié)，物流產(chǎn)業(yè)潛力巨大。而另一位萬(wàn)科前高級(jí)副總裁肖莉也認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)的倉(cāng)儲(chǔ)建設(shè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上網(wǎng)購(gòu)行業(yè)的發(fā)展，因此物流地產(chǎn)具有很好的發(fā)展空間。 ? ?

萬(wàn)科副總裁譚華杰表示，中國(guó)的電商滲透率已經(jīng)超過(guò)了美國(guó)，但物流地產(chǎn)和倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)的建設(shè)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有跟上。數(shù)據(jù)顯示，在美國(guó)，人均擁有的商業(yè)面積只有2平方米，但人均擁有的倉(cāng)儲(chǔ)面積卻達(dá)到了5平方米以上。而中國(guó)現(xiàn)在的人均倉(cāng)儲(chǔ)面積只有0.4平方米，不到美國(guó)的1/10。“可以毫不懷疑地說(shuō)，在中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)分類(lèi)中，物流地產(chǎn)是最大的藍(lán)海市場(chǎng)，也是目前中國(guó)所有不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)型當(dāng)中租金收益率最高的。這里面存在巨大的機(jī)會(huì)，我們不能放棄這個(gè)機(jī)會(huì)。”譚華杰說(shuō)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，物流地產(chǎn)現(xiàn)階段比較熱的主要原因還是在于其價(jià)值鏈。一方面，在土地稀缺的背景下，物流等產(chǎn)業(yè)用地有專(zhuān)屬供地。另外，長(zhǎng)約帶來(lái)的租金收入和可能有的管理費(fèi)使得運(yùn)營(yíng)收入穩(wěn)定。第三，物流地產(chǎn)金融屬性較強(qiáng)，而海外地產(chǎn)商非常善于使用私募地產(chǎn)基金以提升杠桿并加快資金回流。 ? ??

不僅是普洛斯、東百集團(tuán)、萬(wàn)科，事實(shí)上，中國(guó)電商零售業(yè)急速發(fā)展的十年助推了一大批物流企業(yè)的成功，例如易商紅木、樂(lè)歌物流等。在澳大利亞嘉民集團(tuán)和后來(lái)恢復(fù)元?dú)獾陌膊┑壤吓破髽I(yè)的資產(chǎn)組合中，也發(fā)揮著越來(lái)越大的作用。據(jù)官方統(tǒng)計(jì)，中國(guó)電商總銷(xiāo)量現(xiàn)居全球第一。普洛斯最大的客戶(hù)就包括阿里巴巴和京東這兩大中國(guó)電商巨頭，也包括亞馬遜和沃爾瑪?shù)葒?guó)際企業(yè)?？春梦锪魇袌?chǎng)未來(lái)發(fā)展前景，中國(guó)內(nèi)地的投資者對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)物流項(xiàng)目垂涎已久。僅普洛斯最近的此筆交易中，原持有普洛斯36.8%股權(quán)的新加坡政府投資公司GIC，預(yù)計(jì)將通過(guò)此次出售獲益約34億新元，而一些中國(guó)的投資方也有望由此獲得巨大利益。 ??

根據(jù)新加坡證券交易所關(guān)于本次收購(gòu)的公告，萬(wàn)科將是普洛斯私有化后最大的單一股東。對(duì)于萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，重倉(cāng)參與普洛斯私有化的意義不單純只是獲得資金收益這么簡(jiǎn)單，還有著更高的戰(zhàn)略考量。萬(wàn)科方面表示，參與收購(gòu)普洛斯將是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略的重要舉措，有助于萬(wàn)科在物流地產(chǎn)領(lǐng)域完善布局，在全球范圍內(nèi)打造全新的商業(yè)發(fā)展模式。事實(shí)上，網(wǎng)絡(luò)零售、零售消費(fèi)品及高端制造業(yè)正是拉動(dòng)現(xiàn)代物流地產(chǎn)發(fā)展的三駕馬車(chē)。以普洛斯最新財(cái)年年報(bào)為例，其前五大客戶(hù)均屬于第三方物流與電商行業(yè)，存儲(chǔ)的主要貨種包括快消品、汽車(chē)零部件、醫(yī)療器械等。

建設(shè)用地只減不增給物流地產(chǎn)帶來(lái)利好

除國(guó)內(nèi)資本外，近年來(lái)外資對(duì)我國(guó)的物流地產(chǎn)也十分看好。黑石集團(tuán)共同創(chuàng)始人蘇世民表示，黑石集團(tuán)在中國(guó)的投資規(guī)模在50億美元左右，投資主要集中于物流地產(chǎn)和購(gòu)物中心。作為世界最大的另類(lèi)投資管理公司，黑石集團(tuán)目前管理的資產(chǎn)規(guī)模達(dá)3560億美元?！拔覀兙拖褚粋€(gè)籃球隊(duì)，只有在機(jī)會(huì)比較明顯的時(shí)候，我們才會(huì)投籃，而不是貿(mào)然進(jìn)攻。離這個(gè)籃球筐越近，我們?cè)礁吲d?！碧K世民說(shuō)，黑石集團(tuán)對(duì)中國(guó)的物流地產(chǎn)投資非常樂(lè)觀，受益于中國(guó)蓬勃發(fā)展的電商市場(chǎng)，對(duì)我們而言，物流地產(chǎn)是一個(gè)很明顯的“投籃”機(jī)會(huì)。 ?

有關(guān)專(zhuān)家表示，現(xiàn)階段我國(guó)物流設(shè)施供需結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)短期失衡。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年我國(guó)現(xiàn)代物流設(shè)施行業(yè)的需求與供給比為44.9%，供給缺口達(dá) 2390 萬(wàn)平方米。同時(shí)，來(lái)自仲量聯(lián)行的報(bào)告稱(chēng)，至2020年，中國(guó)電子商務(wù)市場(chǎng)的規(guī)模將達(dá)1萬(wàn)億美元，市場(chǎng)日益向B2C模式（企業(yè)對(duì)消費(fèi)者）發(fā)展，需要更多的物流配送中心與之匹配。隨著中國(guó)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強(qiáng)烈，作為行業(yè)標(biāo)桿，像萬(wàn)科就花費(fèi)了巨大投資建倉(cāng)庫(kù)而不是建房子，由此可見(jiàn)中國(guó)物流業(yè)現(xiàn)已成為內(nèi)地地產(chǎn)投資者最熱門(mén)的標(biāo)的之一。 ??

目前，中國(guó)物流地產(chǎn)的投資市場(chǎng)才剛剛起步，考慮到中國(guó)電商和整個(gè)零售市場(chǎng)的發(fā)展、規(guī)模及速度，物流地產(chǎn)還有巨大的潛力，相信投資規(guī)模也會(huì)逐年提升，未來(lái)類(lèi)似普洛斯這樣的大宗交易也將頻繁發(fā)生。但值得注意的是，現(xiàn)階段的中國(guó)物流地產(chǎn)，外資占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)地位。外資自2003年進(jìn)入中國(guó)以來(lái)，像普洛斯之類(lèi)的外資快速布局，已占據(jù)整個(gè)物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額的55%，在中國(guó)的總土地儲(chǔ)備也高達(dá)2000萬(wàn)平方米。而以普洛斯為首的外資，最高時(shí)曾占據(jù)超過(guò)80%以上的市場(chǎng)份額。 ? ? ?

2017年5月12日，上海市經(jīng)信委、市規(guī)土局召開(kāi)了產(chǎn)業(yè)用地新政解讀會(huì)，根據(jù)上海城市可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略目標(biāo)，未來(lái)上海存量工業(yè)用地將作為土地盤(pán)活的突破口?！敖ㄔO(shè)用地規(guī)模只減不增，以土地利用方式倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型；同時(shí)，工業(yè)不能空心化，要保留適度工業(yè)用地布局?！鄙虾＝卺尫帕斯I(yè)地產(chǎn)倒逼城市開(kāi)發(fā)的信號(hào)：實(shí)行新增工業(yè)用地出讓彈性年期制，一般工業(yè)項(xiàng)目用地出讓年期為20年，對(duì)用地有特殊要求的市重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目出讓年期可為20—50年。這被業(yè)內(nèi)解讀為給物流地產(chǎn)帶來(lái)利好。 ??

有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，未來(lái)，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)就看土地和客戶(hù)的資源被誰(shuí)把控。由于地方工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地的供應(yīng)有限，未來(lái)土地開(kāi)發(fā)商將從一手招拍掛市場(chǎng)轉(zhuǎn)向二級(jí)土地市場(chǎng)，從而推高成本。另外，在大量中低端倉(cāng)庫(kù)充斥下，市場(chǎng)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，加上經(jīng)濟(jì)處于下行階段，貨主對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)費(fèi)用也日趨敏感。從中長(zhǎng)期看，物流地產(chǎn)商單純依靠中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、土地和人工紅利來(lái)大幅盈利的時(shí)代已難以維持。物流地產(chǎn)商除加速布局線(xiàn)下產(chǎn)業(yè)外，現(xiàn)階段資本市場(chǎng)標(biāo)的數(shù)量已超出預(yù)期，如在2015年普洛斯進(jìn)駐中儲(chǔ)、2016年?yáng)|百集團(tuán)廣東購(gòu)地、南山控股吸收寶灣物流等事項(xiàng)完成之后，今年以來(lái)A股市場(chǎng)上的物流地產(chǎn)標(biāo)的數(shù)量，其實(shí)已經(jīng)超出了先前的預(yù)期，由此可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)國(guó)內(nèi)外資本在物流地產(chǎn)市場(chǎng)上的較量還將加劇。